Pflegeimmobilie – Risiken

Risiken beim Immobilienerwerb / Erwerb eines Pflegeappartements

Für jeden Anbieter einer Pflegeimmobilie (Investment-Anbieter) ist es unerlässlich, nicht nur die Vorteile einer Kapitalanlage zu erläutern, sondern ebenso die möglichen Risiken beim Erwerb eines Pflegeappartements transparent darzustellen. Dabei möchten wir betonen, dass der Großteil der Risiken grundsätzlich auch für den Erwerb einer klassischen Wohnimmobilie gilt. Da jede größere Investition Risiken, wie natürlich auch Chancen in sich birgt, sollten sich Interessenten vor dem Erwerb intensiv mit einigen Faktoren auseinandersetzen.

1. Wiederverkauf

Wertverluste bei einem Wiederverkauf sind nie ausgeschlossen. So ist es durchaus möglich, dass Sie bei einer Veräußerung Ihres Pflegeappartements nicht den ursprünglichen erbrachten Erwerbsaufwand bzw. Buchwert erzielen können.

2. Pachtvertrag

Schauen Sie sich den Pachtvertag Ihrer Wunsch-Pflegeimmobilie sehr genau an. Wir prüfen im Vorfeld jeden Pachtvertrag insbesondere auf die sogenannte „Dach- und Fach-Klausel“ sowie die Klausel zur Instandhaltung und Instandsetzung. In einigen Pachtverträgen sind Sie als Eigentümer nicht nur für die Fassade und das Dach verantwortlich, sondern ebenfalls für die technische Gebäudeausrüstung (TGA) wie Fahrstuhl, Heizung, Lüftung, Elektrik u.v.m. Dies kann zur Folge haben, dass Sie als Eigentümer weitere Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung tragen müssen, sofern diese nicht durch die angesparte Instandhaltungsrücklage abgedeckt sind. Dies gilt aber selbstverständlich auch bei klassischen Wohnimmobilien.

3. Nutzungsänderung der Pflegeimmobilie

Sollte die Pflegeeinrichtung nach Beendigung der Pachtzeit umgebaut werden müssen, beispielsweise in Wohnungen, so können für die Eigentümer durch ihre Mitwirkungspflicht zusätzliche Kosten entstehen.

4. Instandhaltungsrücklage

Sollte der Aufwand für die Instandhaltung der Pflegeeinrichtung höher sein, als die bis dahin gesammelten Rücklagen jedes Eigentümers, so ist es wie auch bei klassischen Wohnimmobilien möglich, dass Eigentümer zusätzliche Finanzmittel aufbringen müssen.

5. Insolvenz des Pflegebetreibers / Ausfall Mieteinnahmen

Die Risiken dieser Anlageform sind im Allgemeinen die spezifischen Risiken einer Spezialimmobilie. Bei Pflegeimmobilien handelt es sich um Betreiberimmobilien, mit Standortrisiken und einem hohen Instandhaltungsbedarf. Aus diesem Grund ist die Streuung im Rahmen eines Immobilienportfolios zu empfehlen, um potentielle Risiken entsprechend zu minimieren.

Sollte der Betreiber (= Mieter) zahlungsunfähig werden und seiner Pachtzahlung an die Eigentümer nicht mehr nachkommen können, wird schnellstmöglich ein neuer Betreiber gesucht *. Bei einer Neuvermietung ist es jedoch möglich, dass niedrigere Mieten gezahlt werden, als die ursprünglich im Pachtvertrag vereinbarten.

* Insolvenz des Pflegeheimbetreibers: Laut einer Pflegemarktstudie „Stationärer Pflegemarkt im Wandel 2011“ von Ernst & Young aus dem Jahre 2011 liegt die Ausfallwahrscheinlichkeit eines Betreibers bei unter 1,5%, deutlich niedriger als andere Branchen wie Verkehr & Lagerei, Baugewerbe, Gastgewerbe oder aber dem verarbeitenden Gewerbe.

6.  Gesetzesänderungen

Durch die Veränderungen von Gesetzen im Sozialgesetzbuch können sich die Wirtschaftlichkeit und die damit verbundenen finanziellen Einnahmen der Betreiber ändern und so ggf. auf den Mietzins Einfluss nehmen. Gleiches gilt für die Steuergesetzgebung, welche sich ebenfalls persönlich auf ein Investment auswirken kann.

7.  Fertigstellung der Pflegeimmobilie / Insolvenz des Bauträgers

Für den unwahrscheinlichen Fall, das ein Bauträger während der Phase insolvent geht, kann mit einer Baufertigstellungs- / Vertragserfüllungsbürgschaft oder die Zahlung nach Fertigstellung das finanzielle Risiko für den Käufer minimiert werden.

8. Belegungsrisiko

Die Wirtschaftlichkeit einer Pflegeeinrichtung hängt maßgeblich an seiner Auslastung. Sollte die Pflegeeinrichtung Probleme in der Belegung und somit Auslastung seines Betriebes haben, ist es möglich, dass der Betreiber mittel- und langfristig in finanzielle Schieflage gerät.

9. Baumängel an der Pflegeimmobilie

Sollten Mängel am Objekt nach Ablauf der Gewährleistung auftreten, ist es -je nach Pachtvertrag- möglich, dass der Eigentümer zusätzliche Kosten zur Beseitigung dieser Mängel tragen muss. Für den i.d.R. fünfjährigen Gewährleistungszeitraum ab Abnahme stellt eine Gewährleistungsbürgschaft des bauausführenden Unternehmens oder ein entsprechender Einbehalt eine gute Möglichkeit und branchenübliche Sicherheit dar.

Es gibt keine Gewähr, dass hier alle Risiken bei einer Investition in eine Pflegeimmobilie genannt worden sind. Sollten aber weitere Fragen bei potenziellen Risiken auftreten, sprechen Sie mit uns, wir werden alle Fragen im Detail mit Ihnen erörtern.

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