Im zweiten Quartal dieses Jahres wechselten in Deutschland Wohnimmobilien im Wert von rund 70 Milliarden Euro den Besitzer oder die Besitzerin. Gegenüber dem Vorjahresquartal markiert das ein Plus von 21 Prozent, wie der Immobilienverband Deutschland (IVD) für seinen Wohn-Preisspiegel errechnet hat.
„Wir beobachten eine Trendwende: Für viele Haushalte wird der Erwerb von Wohneigentum im Verhältnis zur Miete wieder attraktiver“, berichtet IVD-Präsident Dirk Wohltorf. „Stabile Kaufpreise, steigende Einkommen und ein planbares Zinsniveau tragen zu einer Verbesserung der Finanzierungsvoraussetzungen bei.“
Dazu kommen steigende Mieten – im bundesweiten Durchschnitt kletterten die Neuvertragsmieten für Bestandsimmobilien um 3 bis 4 Prozent und für Neubauten um 3,5 bis 4,5 Prozent. Dadurch kann sich ein Kauf eher auszahlen. In mittelgroßen Städten kosten Einfamilienhäuser derzeit im Schnitt rund 365.000 Euro, 40 Prozent weniger als in Großstädten. Noch deutlich erschwinglicher wird es in Kleinstädten mit 280.000 Euro.
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In den meisten deutschen Regionen ist bis 2035 mit einer Wertsteigerung von Wohnimmobilien
zu rechnen. Zu diesem Schluss kommt das Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) in seiner
jährlich im Auftrag einer Großbank erstellten Marktanalyse. Im Durchschnitt werde das
Preiswachstum von Bestands-Eigentumswohnungen bei 0,4 Prozent jährlich liegen. In dieser
Hinsicht wird Leipzig mit 1,9 Prozent p. a. das größte Potenzial zugetraut, gefolgt von den
Landkreisen Barnim (1,3), Oberhavel und Konstanz (beide 1,2).
Für Käufer haben sich die Bedingungen im vergangenen Jahr leicht verbessert. So sank der
Vervielfältiger (Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete) bundesweit von 26,3 auf 24,8.
Besonders günstig ist er in Worms mit 20,9, in Ludwigshafen am Rhein (21,1) und in
Frankenthal/Pfalz (22,3). Am anderen Ende der Skala stehen die Ferienregionen an der
Nordseeküste – wer im Kreis Nordfriesland Immobilieneigentümer werden will, muss im Schnitt
über 70 Jahresnettokaltmieten auf den Tisch legen.
In 40 der 400 untersuchten Regionen sehen die Analysten „derzeit sehr gute Bedingungen für
den Kauf von Eigentumswohnungen aus dem Bestand“, weil sie einen Vervielfältiger von unter
25 mit einer Wachstumsprognose von mindestens 0,6 Prozent p. a. verbinden. 19 dieser Regionen
grenzen direkt an eine der sieben größten deutschen Städte
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Der energetische Zustand eines Gebäudes wird immer wichtiger für den Verkaufswert. Wie das Finanzmagazin procontra berichtet, beträgt der Aufschlag bei Wohnungen der Energieeffizienzklassen A und A+ gegenüber den Klassen D und E bereits heute im Schnitt rund 650 Euro pro Quadratmeter. Nach Beobachtungen einer großen Bausparkasse lässt sich der Immobilienwert durch eine energetische Sanierung um bis zu 25 Prozent steigern.
Der Hauptgrund dafür liegt in den langfristig geringeren Betriebskosten energieeffizienter Gebäude – ein Vorteil, der in den kommenden Jahren noch zunehmen wird: Die CO2-Abgabe, die 2021 noch bei 25 Euro pro ausgestoßene Tonne lag und derzeit 55 Euro beträgt, wird sich voraussichtlich auch im nächsten Jahr erneut deutlich verteuern.
Um in eine höhere Energieeffizienzklasse aufzusteigen, empfiehlt die Förderbank KfW den Einbau von Wärmepumpen oder Biomasseheizungen oder den Anschluss an zukunftsfähige Wärmenetze. Auch Photovoltaikanlagen können kräftig auf die Energiebilanz eines Hauses einzahlen.
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Seit August 2023 ziehen die Anleger unterm Strich mehr Geld aus offenen Immobilienfonds ab, als sie einzahlen. Auch für den April 2025 weist die Branche ein Minus von 870 Millionen Euro aus. Für das Liquiditätsmanagement der Fonds bedeutet das große Herausforderungen, zumal Bestandsobjektverkäufe in der aktuellen Marktlage häufig nur mit Abschlägen möglich sind.
Dennoch ist die Liquiditätsquote laut der Ratingagentur Scope im Durchschnitt gegenüber dem Vorjahr kaum gesunken: von 15,1 auf derzeit 14,6 Prozent. Angesichts der permanenten Nettoabflüsse keine geringe Leistung. Hinter dem marktweiten Wert verbergen sich allerdings große Unterschiede – bei vier Fonds bewegt sich die Quote im einstelligen Bereich und damit nur knapp über der vorgeschriebenen Mindestmarke von fünf Prozent. Am anderen Ende der Skala kommt der Spitzenreiter auf 24,7 Prozent.
Eine große Spreizung ist auch bei der Fremdkapitalquote zu beobachten, die im Durchschnitt von 16,4 Prozent im Vorjahr auf nun 18,1 Prozent geklettert ist. Während manche Fonds ganz ohne Fremdkapital auskommen, rangieren sieben nur knapp unterhalb der gesetzlichen Obergrenze von 30 Prozent.
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Die Flaute im Immobiliengeschäft scheint – zumindest im Wohnsegment – vorerst überwunden zu sein. Das Transaktionsvolumen mit Wohnimmobilien stieg im ersten Quartal dieses Jahres um 12 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf über 70 Milliarden Euro. „Die Investitionsbereitschaft wächst – das zeigt der bundesweite Aufwärtstrend, der in allen Bundesländern mehr oder weniger stark erkennbar ist“, gibt sich Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD), im Finanzmagazin procontra optimistisch.
Die größte Dynamik offenbart sich in Berlin mit einer Zunahme des gehandelten Volumens um 56 Prozent, gefolgt von Sachsen mit 44 und Hessen mit 41 Prozent. Am anderen Ende der Skala rangiert Rheinland-Pfalz, wo kaum mehr Transaktionen als im ersten Quartal 2024 verzeichnet wurden (+2,5 Prozent). Als ausschlaggebend für die Belebung erachtet der IVD das günstige Marktumfeld, vor allem im Hinblick auf die Finanzierungszinsen und die Preisentwicklung. Auch habe die Verunsicherung infolge des sogenannten Heizungsgesetzes nachgelassen, was die Kaufbereitschaft steigere.
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Die Hoffnung, die Welle an Mittelabflüssen aus offenen Immobilienfonds (OIF) würde nach einem Sondereffekt abebben, scheint sich nicht zu erfüllen. Wie aus Daten der Deutschen Bundesbank hervorgeht, zogen die Anleger, nach 499 Millionen Euro im Januar, im Februar netto 730 Millionen Euro aus OIF ab. Das ist der höchste Aderlass seit 8 Jahren – und der 19. in Folge. Knapp 8 Milliarden Euro büßten die Fonds seit September 2023 unterm Strich ein.
Anteilsrückgaben stehen wegen der gesetzlichen Wartefrist häufig in Zusammenhang mit Ereignissen, die zwölf Monate zuvor den Markt bewegten. OIF-Analysten vermuten, dass die hohen aktuellen Abflüsse maßgeblich von der Pleite der Signa-Gruppe von Ex-Milliardär René Benko getriggert wurden. Für das Liquiditätsmanagement der Fonds bleiben sie eine Herausforderung – reicht das Geld in der Kasse nicht für die Auszahlung der Anleger, müssen Portfolioimmobilien unter Zeitdruck und womöglich unter Buchwert verkauft werden. Spannend wird es noch einmal im Sommer: Dann jährt sich die 17-prozentige Abwertung eines großen OIF, die für viel Aufsehen gesorgt hat.
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Offene Immobilienfonds (OIF) werden gemeinhin einer der beiden niedrigsten von sieben
Risikoklassen zugeordnet und kommen damit auch für sicherheitsorientierte Anleger infrage.
Diese verzichten im Gegenzug auf Rendite, wie die schwachen Performancezahlen der jüngeren
Vergangenheit zeigen. Dass das Sicherheitsversprechen indes nicht immer eingelöst wird, belegt
die kürzlich erfolgte Abwertung des OIF „UniImmo: Wohnen ZBI“ um circa 800 Millionen Euro
innerhalb eines Tages.
Anleger sollten vor einer Zeichnung mithin genau ins jeweilige Fondsportfolio schauen, rät Prof.
Dr. Steffen Sebastian von der IRE|BS International Real Estate Business School im Interview mit
dem Fachmagazin procontra. Zudem sei es nicht ratsam, sich auf die Diversifikation innerhalb
eines OIF zu verlassen. „Generell gilt auch für die Risikoklasse 1: Anleger sollten sich nicht auf
ein einzelnes Asset beschränken, sondern ihre Geldanlage diversifizieren. Entsprechend sollte
nur ein Teil des Vermögens in offene Immobilienfonds investiert werden, und dann sollte man
diesen Teil auch noch auf mehrere Fonds aufteilen“, empfiehlt Prof. Sebastian.
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Das Jahr verlief bislang für die deutschen offenen Immobilienfonds (OIF) wenig erfreulich, über
3,5 Milliarden Euro an Nettomittelabflüssen mussten sie hinnehmen. Im Juli zogen die Anleger
erstmals seit 2011 mehr als eine Milliarde Euro innerhalb eines Monats ab. Bisher sind die
Summen in Relation zum verwalteten Vermögen verkraftbar und nicht besorgniserregend.
Allerdings dürfte sich erst in den kommenden Wochen entscheiden, ob 2024 als
durchwachsenes oder als desaströses Jahr in die OIF-Geschichte eingehen wird.
Denn vor einem Jahr erreichte die Welle der Kritik an OIF einen Höhepunkt, als das
reichweitenstarke Verbraucherportal Finanztip wegen Underperformance den Verkauf von
Anteilen empfahl. Aufgrund der zwölfmonatigen Rücknahmefrist für (nach 2013 erworbene)
Fondsanteile wird sich mithin demnächst zeigen, wie viele Anleger diesem Aufruf gefolgt sind.
Zuletzt hat sich das Tempo der Rückgaben beschleunigt. Hält dieser Trend an, könnten auf
manche OIF Liquiditätsprobleme zukommen. Die Fondsmanager, so ist aus der Branche zu
vernehmen, arbeiten bereits an Auffanglösungen unter Beteiligung ihrer jeweiligen
Muttergesellschaften.
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Als „Immo Tommy“ versorgt Tomislav Primorac eine breite Followerschaft in den sozialen Medien
mit Tipps zum Reichwerden mit Immobilieninvestments. Für Schlagzeilen hat zuletzt gesorgt,
dass von ihm bzw. seinen Handlangern an Follower vermittelte Immobiliendeals offenbar sehr
zweifelhaft waren – und vor allem ihn selbst durch happige Provisionen reich gemacht haben.
Einige der sich geprellt fühlenden Privatinvestoren hatten dem Nachrichtenmagazin „Spiegel“
und dem NDR von ihren bitteren Erfahrungen berichtet. „Immo Tommy“ hat mittlerweile in
einem Videostatement Fehler eingeräumt, vor allem aufseiten „verschiedener Firmen, mit denen
wir zusammenarbeiten“. Wenig tröstlich indes sein Hinweis: „Wo gehobelt wird, fallen Späne.“
Den meisten der über den Tisch gezogenen Investoren dürfte nicht bewusst gewesen sein, dass
„Immo Tommy“ als Influencer keinerlei Regulierung oder Aufsicht unterliegt. Im Gegensatz zu
professionellen Immobilienmaklern und -beratern müssen solche Internetstars und -sternchen
keine Qualifikation nachweisen. Der Fall wirft erneut die Frage auf, ob Finanz-Influencer
strengeren Regeln unterworfen werden sollten. Als Zuschauer und Follower sollte man
jedenfalls gesunde Vorsicht walten und sich nicht von einem charismatisch-kennerhaften
Auftritt blenden lassen.
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